Обобщение практики споров, связанных с арендой муниципального имущества
В соответствии с планом работы Арбитражного суда Мурманской области на 2011 года проведено обобщениепрактикипо рассмотрению споров, связанных с арендной муниципального имущества.
Анализ проведен по делам, рассмотреннымв Арбитражномсуде Мурманской области за2010 год, по решениям, вступившимв законную силу.
При разрешении споров, связанных с арендой муниципального имущества, судом, в основном, применялись:
- глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ),
- Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практикиразрешения споров, связанных с арендой»,
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации»,
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 01.06.2000 № 52 № «О государственной регистрациидоговороварендынежилых помещений»,
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,
различные постановления Президиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации.
1. Договор аренды нежилого помещения подлежит признанию недействительным, если на дату его заключения действовал договор аренды того же помещения, не расторгнутый и не прекращенный иным образом в установленном порядке.
Администрация городского поселения Мурманской области обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - Предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения, и дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, а также обязании ответчика освободить указанное выше помещение.
Решением Арбитражного суда Мурманской области, оставленным без измененияарбитражным судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В ходе судебного разбирательства суд, установил, чтона дату заключения договора аренды с Предпринимателем, договор аренды на то же самое помещение, заключенный с другим юридическим лицом не был расторгнут или прекращен иным образом в установленном порядке.
Учитывая, что передача прав арендатора по действующему договору аренды другому лицу нарушает права и интересы этого арендатора и противоречит положениям действующего законодательства, суд пришелк выводу о недействительности договора аренды в силу ничтожности в части совпадения предмета аренды (статья 168 ГК РФ).
Поскольку дополнительное соглашение № 1 по своей природе являлось неотъемлемой частьюдоговорааренды, оно также было признано недействительным.
При отсутствии правовых оснований для пользования помещением, суд удовлетворил требование об обязании Предпринимателя освободить занимаемое муниципальное нежилое помещение.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42- 2722/2010).
2. По смыслу статьи 617 ГК РФ в связи с переходом вещного права на арендованное имущество, включающего правомочие на сдачу имущества в аренду, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, и права арендодателя переходят к новому обладателю вещного права независимо от внесения изменений в договор аренды.
Муниципальное унитарное предприятие(далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу(далее - Общество) о выселении из нежилых помещений.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений города (далее - Комитет).
Решением суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции и постановлением кассационной инстанции, исковые требования удовлетворены.
Судом установлено, что между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды помещений муниципального нежилого фонда. По акту приема-передачи помещения переданы арендатору.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области произведена государственная регистрация данного договора.
На основании приказа Комитета Предприятию передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество, в том числе спорные помещения.
Право хозяйственного ведения Предприятия на спорные помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области.
В связи со сменой арендодателя Предприятие и Общество по согласованию с Комитетом заключили дополнительное соглашениек договору. Дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке.
По окончании срока действия договора Общество продолжало пользоваться помещениями, поэтому договор аренды стал считаться возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Предприятие направило Обществу письмо, в котором со ссылкой на конкретный пункт договора аренды и пункт 3 статьи 450 ГК РФ, отказалось от исполнения договора, просило предоставить доступ в арендуемые помещения представителю Предприятия для составления акта приема-передачи. Данное письмо получено Обществом.
Поскольку Общество не освободило арендуемые помещения после прекращения договора аренды, а иных правовых оснований для их занятия не имело, суд удовлетворил иск.
Принимая решение суд указал, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Довод ответчика об отсутствии у Предприятия прав арендодателя, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе не зарегистрировано, суд отклонил.
В силу статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-2508/2010)
3. Собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым лишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом, ввиду чего собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Комитет имущественных отношений города (далее –Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (далее - Общество) задолженности по оплате арендной платы по договору аренды и пени за просрочку платежа.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное учреждение здравоохранения (далее - Учреждение), за которым зарегистрировано право оперативного управления на четырехэтажное здание.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что между Комитетом (арендодатель), Обществом (арендатор) и Учреждением (балансодержатель) заключен договор на аренду муниципального нежилого помещения, расположенного в четырехэтажном здании, находящемся в оперативном управлении Учреждения, для размещения стоматологического кабинета.
Согласно акту приема-передачи арендуемые помещения освобождены Обществом.
Наличие задолженности по внесению Обществом арендных платежей послужило основанием для предъявления иска в арбитражный суд.
Решениемарбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
Принимая решение, суд указал, что в соответствии со статьей 120 ГК РФ права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения.
Пунктом 2 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение собственником имуществом, закрепленным за казенным предприятием и учреждением, возможно только при изъятии данного имущества из оперативного управления учреждения в установленном законом порядке.
Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Таким образом, Комитет не мог выступать в качестве арендодателя по указанному выше договору. Спорное имущество находится на праве оперативного управления у Учреждения, в связи с чем Комитет не вправе был распоряжаться этим имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия Учреждения.
Представитель собственника имущества заключил вышеуказанный договор аренды на имущество, не изъятое из законного владения Учреждения, что противоречит действующему законодательству.
При таких обстоятельствах договор аренды признан судом недействительным в силу его ничтожности.
Поскольку иск заявлен ненадлежащим истцом, требования которого основаны на недействительной сделке, в удовлетворении иска судом отказано. (Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-2671/2010).
4. Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее расчета, предусмотренным договором, не является изменением условия данного договора о размере арендной платы.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - Общество) о взысканиизадолженности по арендной плате на основании договора аренды.
Судом установлено, что Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений.
Согласно условиям договора арендная плата в период 16.04.2004 до 16.04.2009 устанавливалась в фиксированном годовом размере. С 17.04.2009 арендная платаустанавливалась в соответствии с утвержденным расчетом арендной платы за нежилое помещение и корректируются при его изменении.
В связи с истечением срока применения фиксированного размера арендной платы по договору, Комитет направил дополнительное соглашение к договору аренды с расчетом арендной платы с 17.04.2009, с применением повышающего коэффициента «8», установленного решением Совета депутатов города Полярные Зори от 28.01.2009 № 325.
Получив проект дополнительного соглашения, Общество письменно поставило Комитет в известность о несогласии с изменением размера арендной платы.
Полагая, что с 17.04.2009 размер арендной платыдолжен рассчитываться с учетом повышающего коэффициента, а Общество неправомерно производило оплату пользования помещением в сумме менее установленного размера, Комитет обратился в арбитражный суд с иском.
Решениемарбитражного суда, оставленным постановлением арбитражного суда апелляционной инстанциии постановлением кассационной инстанции, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате.
Принимая решение, суд указал, что соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Путем сопоставления условияи смысла договора в целом, а также с учетом содержания нормативного правового акта органа местного самоуправления, определяющего единый на территории муниципального образования порядок передачи в аренду (за плату) муниципального имущества, суд пришел к выводу, что в приложении № 1 к договору и приложении № 1 к дополнительному соглашению от 30.01.2006 стороны согласовали методику расчета арендной платы, которая подлежала применению после окончания льготного периода (Методика расчета арендной платы за здания (помещения), находящиеся в муниципальной собственности г. Полярные Зори, утвержденная решением Полярнозоринской городской Думы от 28.12.2005 № 20).
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 3484/07.
Суд также отклонил довод Общества о неправомерности применения корректирующего коэффициента «8», указав, что правовые акты, устанавливающие применение корректирующего коэффициента, надлежащим образом не обжалованы, в установленной форме незаконными (полностью либо в части) не признаны, являются действующими и подлежат применению.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-10215/2009).
5. Поскольку наследник имущества должен исполнить неисполненные наследодателем обязательства перед кредиторами в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества и из материалов дела следует, что наследодатель пользовался помещением, а плату за пользование в полном объеме не перечислил, суд взыскал с наследника задолженность по арендной плате.
Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании в бюджет города задолженности по арендной плате.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанциии постановлением кассационной инстанции, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика на его правопреемника (сына), с которого в бюджет города взыскана задолженность.
Принимая решение, суд указал, что в соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Кодексом или другими законами, личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Наследство открывается со смертью гражданина (пункт 1 статьи 1112, статья 1113 ГК РФ).
Следовательно, совокупность имущественных прав и обязанностей умершего лица признается наследством – имуществом, предназначенным для приобретения правопреемниками умершего – его наследниками. Они замещают выбывшего из гражданских правоотношений умершего субъекта и становятся вместо него носителями гражданских прав и обязанностей, составивших в совокупности определенное наследство.
Принятие наследства осуществляется путем подачи соответствующего заявления нотариусу, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия (пункт 4 статьи 1152, пункт 1 статьи 1153 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 1175 ГК РФ наследники солидарно отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости принятого наследственного имущества.
После смерти наследодателя не исполненные им обязательства перед кредиторами должны быть исполнены его наследниками.
Поскольку факт смерти предпринимателя подтверждался свидетельством о смерти, наследником имущества умершего предпринимателя являетсясын.
Права личного характера, которые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами не могут переходить по наследству, в том числе право на занятие истцом предпринимательской деятельностью, не являлись предметом рассмотрения по данному спору.
Положения статьи 22. 3 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не могут рассматриваться как нормы закона, исключающие переход в порядке наследования прав и обязанностей по всем сделкам, совершенным гражданином-предпринимателем в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 1764/2007.
При указанных суд пришел к выводу о том, что сын является правопреемником предпринимателя, поскольку в силу статей 1112, 1113, 1152 и 1175 ГК РФ является наследником его имущества и должен исполнить неисполненные наследодателем обязательства перед кредиторами в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-21/2009).
6. Направление арендатору уведомления об окончании договорных отношений и возврате имущества, свидетельствующего о реализации арендодателем права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, исключает основания для удовлетворения требования о признании договора аренды заключенным.
Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений города (далее - Комитет) и муниципальному унитарному предприятию (далее - Предприятие) о признании договора аренды заключенным на срок до 01.07.2015.
Общество полагало, что исходя из смысла действующего законодательства (части 4 статьи 53 Федерального закона 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») договор аренды муниципального имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считается продленным, но не на неопределенный срок, а на срок, равный предельному – до 01 июля 2015 года.
Решениемсуда, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
Принимая решение, суд указал, чтособственник имущества, передав его во владение унитарному предприятию, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия Предприятия.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С момента государственной регистрации права хозяйственного ведения Предприятия на торговый павильон (предмет договора аренды) к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 321 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Направив Обществу уведомление об окончании договорных отношений и возврате имущества, Предприятие реализовало свое право на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Действующее законодательство не предусматривает нормы, обязывающей арендодателя к продлению договорных отношений по аренде недвижимого имущества или влекущей автоматическую пролонгацию договора на указанный истцом срок в отсутствие соглашения сторон.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-4345/2010).
7. Если на момент предъявления иска об обязании освободить и возвратить нежилые помещения сданное в аренду недвижимое имущество арендодателю не возвращено, а также не представлено доказательств законного использования арендатором спорных нежилых помещений, то у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении такого иска.
Комитет имущественных отношений города (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - Общество) о выселении ответчика из занимаемых им помещений муниципального нежилого фонда.
Решением Арбитражного суда Мурманской области, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, Общество выселено из помещений муниципального нежилого фонда.
В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что между Комитетом и Обществом заключен договор аренды, согласно которому истец (Арендодатель) принял на себя обязательство передать ответчику (Арендатору) в аренду муниципальные нежилые помещения, а ответчик принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату и иные платежи на условиях, определенных договором. Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи.
После окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ стал считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец направил ответчику письмо-уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.
После прекращения договора аренды помещения Обществом не возвращены.
Неисполнение Обществом обязанности возвратить помещение при прекращении договора аренды послужило основанием для предъявления иска о принудительном выселении ответчика из занимаемых помещений.
Принимая решение, суд указал следующее.
Претензионным письмом истец известил ответчика в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ об отказе от исполнения обязательств по договору с 12.11.2009. Указанное претензионное письмо получено ответчиком 10.09.2009. Таким образом, Договор прекратил свое действие не позднее 10.12.2009.
Ответчик не привел основанных на законе возражений относительно требования истца об освобождении занимаемых нежилых помещений. Каких-либо документов, подтверждающих наличие у ответчика на день вынесения решения правовых оснований использования спорного помещения, суду не представил.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09, если на момент предъявления иска сданное в аренду недвижимое имущество арендодателю не возвращено, а также не представлено доказательств законного использования ответчиком спорных нежилых помещений, у судов не имеется оснований для отказа в удовлетворении иска об обязании освободить и возвратить нежилые помещения по мотивам, не основанным на соответствующей норме действующего законодательства.
(Решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-4981/2010).
Результаты данного обобщения показали, что Арбитражным судом Мурманской области при рассмотрении дел, связанных с арендной муниципального имущества, в основном правильно применяются нормы материального права.
Судья Ярец Н.Н.
Помощник судьи Клименкова М.А.
Опубликовано: 27.06.2011 11:40 Обновлено: 11.05.2023 20:31